Er klopt weer een nieuw bedrijf op de deur die toegang biedt tot de coulissen van de beurs. Dit keer gaat het over WeWork, een bedrijf dat kantoorruimte huurt van kantoorruimteverhuurders en die doorverhuurt aan startups. Echt een geweldig, winstgevend businessmodel. Volgende maand is de beursgang gepland. Bezint eer gij begint!
De afgelopen weken zijn er diverse artikelen in de
media gepubliceerd over de beursintroductie, volgende maand, in New York
van WeWork. De inhoud van die artikelen varieert van
neutraal tot
licht waarschuwend.
De beursgang van WeWork is een hype verpakt in uitvluchten. Het is een
geldverbrandend commercieel vastgoedbedrijf dat probeert zichzelf te
laten zien als de Dalai Lama van kantoorruimte-verhuur. Het bedrijf
heeft nooit winst gemaakt en de verliezen liepen op tot $ 900 miljoen in
de eerste helft van dit jaar. De waarde van het bedrijf wordt geschat op
$ 47 miljard, vooral nadat eerder dit jaar mede-grootaandeelhouder
SoftBank, uit Japan, ruim 9 miljard euro in het bedrijf heeft gepompt.
Liefde maakt blind.
Het bedrijf heeft onlangs haar
prospectus uitgebracht en
daaruit halen we een aantal opmerkelijke passages:
- “We provide our members with flexible access to beautiful spaces, a
culture of inclusivity and the energy of an inspired community, all
connected by our extensive technology infrastructure. We believe our
company has the power to elevate how people work, live and grow.”
- “We believe that individuals are more productive when they are able to
express their full and authentic selves, so we aspire to be as inclusive
as possible.”
We zullen de "inclusiviteitscultuur" maar met een flinke korrel zout
nemen omdat de Raad van Bestuur van WeWork
geen vrouwen en geen
zwarten in zijn gelederen heeft. We moeten ook "de uitgebreide
technologie-infrastructuur" maar vergeten, want waar ze het eigenlijk
over hebben is geen Silicon Valley baanbrekende technologie, maar saaie
kantoren opfleuren met biertappen, microbrouwkoffie, water met
fruitsmaakjes en WiFi - en dat laatste is tegenwoordig wel overal gratis
beschikbaar, eventueel samen met een tafel en stoel, voor de prijs van
een kopje thee of koffie.
We denken ook niet dat WeWork gelooft dat het "bedrijf de macht heeft om
de manier waarop mensen werken, leven en groeien" te verbeteren, temeer
omdat het bedrijf zelf zegt dat er enistige twijfel bestaat bij haar
voortbestaan: "We hebben een geschiedenis van verliezen en, vooral als
we blijven groeien met een versneld tempo, kunnen we mogelijk niet in
staat zijn om winstgevendheid op bedrijfsniveau (zoals bepaald in
overeenstemming met GAAP) voor de nabije toekomst te bereiken.”
Deze - door ons vertaalde - zin is cursief weergegeven in het
prospectus.
Veel kleine shell-companies (lege bedrijven) gaan in de VS naar de beurs
met onbetrouwbare financiële gegevens en twijfelachtige
managementstructuren waarin voor vrienden ook plaats is. Met haar
beursgang hoopt WeWork de op een na grootste IPO van het jaar te worden,
en gedacht wordt aan het ophalen van $ 3,5 miljard. De deal wordt geleid
door twee van de machtigste Wall Street-banken, JPMorgan en Goldman
Sachs.
Het is deze twee criminele organisaties wel toevertrouwd de
verlieslatende onderverhuurder er bij hun klanten in te rammen. Er is
ook al gewerkt aan de beste manier om de organisatie zó te structureren
dat 40-jarige CEO Adam Neumann (over wie zometeen meer) en de initiële
geldschieters weinig hoeven af te dragen aan de belastingdienst. De
Financial Times meldde hier al over dat WeWork wordt omgebouwd tot een
zogeheten LLC. Daarboven wordt dan een beurgenoteerde holding geplaatst.
Behalve dat hij de teugels van die beursgenoteerde holding in handen
heeft, houdt Neumann ook een aanmerkelijk economisch belang in de
onderliggende LLC, samen met de allereerste (grote) financiers. Op deze
wijze hoeven Neumann en de financiers maar één keer belasting af te
dragen, namelijk over hun inkomsten uit de LLC, zegt de Financial Times.
De houders van de aandelen van de holding worden echter dubbel genaaid.
Eerst betaalt de holding en daarna mogen zij belasting betalen over het
dividend dat ze (waarschijnlijk tevergeefs - denken te) ontvangen.
WeWork wordt in de IPO vertegenwoordigd door één van de meest
geavanceerde advocatenkantoren in Amerika: Skadden Arps, Slate, Meagher
& Flom. De underwriters van Wall Street worden vertegenwoordigd
door een ander geavanceerd advocatenkantoor, Simpson, Thacher &
Bartlett. Je moet je dus echt afvragen hoe alle conflicten met de
voorzitter en CEO van WeWork, Adam Neumann, de geurproef hebben
doorstaan met al deze legale adviseurs die zogenaamd zó nauwlettend zijn
dat ze vallen over de puntjes op de i's.
Nog wat meer informatie: hoewel Neumann's loyaliteit als voorzitter en
CEO van WeWork lag bij het bedrijf in de afgelopen eeuw dat het
vennootschapsrecht bestaat, had hij de vrije hand bij het kopen van
commercieel onroerend goed voor eigen rekening en het vervolgens te gaan
verhuren aan WeWork. Volgens het prospectus huurt WeWork momenteel vier
objecten van Neumann waarop "toekomstige niet-verdisconteerde minimale
leasebetalingen" van "ongeveer $ 236,6 miljoen..." verschuldigd zijn.
Hij laat zich – blijkt ook uit de prospectus – betalen door zijn eigen
bedrijf voor het gebruik van het merk "We".
Naast deze vier eigendommen bezit Neumann (foto) echter nog zes andere die
WeWork volgens het prospectus van hem kan kopen. Maar we hoeven ons geen
zorgen te maken, want die potentiële aankopen zullen "onderworpen zijn
aan de beoordeling en goedkeuring" van de volledig uit mannen bestaande
Raad van Bestuur. Echter: Neumann heeft het recht om besluiten van de
raad van bestuur te vernietigen, blijkt uit deze kleine alinea in het
prospectus:
"Adam [Neumann] controls a majority of the Company’s voting power,
principally as a result of his beneficial ownership of our high-vote
stock. Since our high-vote stock carries twenty votes per share, Adam
will have the ability to control the outcome of matters submitted to the
Company’s stockholders for approval, including the election of the
Company’s directors. As a founder-led company, we believe that this
voting structure aligns our interests in creating shareholder value."
Neumann, nu 40 jaar oud, was vroeger lid van het Israëlische leger en
eerder woonde hij in een kibboets. Hoe kwam hij dan aan al dit geld om
10 commerciële gebouwen op te kopen?
Door de vrijgevigheid van dezelfde Wall Street-banken die de
underwriters van deze beursgang zijn. Volgens het prospectus hebben
JPMorgan Chase Bank, UBS en Credit Suisse Neumann een kredietlijn van $
500 miljoen gegeven, waarvan hij $ 380 miljoen heeft gebruikt. Bovendien
heeft JPMorgan Chase Bank "leningen en kredietverstrekking verstrekt"
aan Neumann "voor een totaal van $ 97,5 miljoen voor een verscheidenheid
aan kredietproducten, waaronder hypotheken met persoonlijke bezittingen
en ongedekte kredietlijnen en kredietbrieven."
Over persoonlijk eigendommen gesproken, Neumann en zijn vrouw, Rebekah
(de brand-manager van het bedrijf), bezitten vijf huizen waarvoor ze $
80 miljoen hebben afgetikt. De verbijsterende prijzen die het paar voor
hun onderkominkjes betaalden duiden op een ongegeneerd hang naar
materialisme, dat niet lijkt te stroken met de uitstraling van hun
public relations-campagne.
Het profiel van Rebekah Neumann op hun website zegt dat ze "boeddhisme
heeft gestudeerd aan de Cornell University" en "de wereld is rondgegaan
als leerling en stagiair bij veel masterstudenten, zoals zijne
heiligheid de Dalai Lama en Moeder Natuur zelf, en zich inzet voor het
creëren van een educatieve gemeenschap die groei in de geest, het
lichaam en de ziel van de mens bevordert en het collectieve bewustzijn
van de wereld verhoogt."
O ja, vergeten we bijna te zeggen dat Neumann's schoonbroer en andere
familieleden óók op de loonlijst staan. En zijn vrouw Rebekah heet
voluit Rebekah Paltrow Neumann, inderdaad: een nichtje van actrice
Gwyneth Paltrow. Het paar huwde in 2009 en heeft vijf kinderen.
Blijkbaar zijn de Neumanns van mening dat al dat communiceren met de
collectieve ziel moet gebeuren - achter gesloten deuren, die de 1
procent heersende elite scheidt van het plebs in de samenleving - in
vijf weelderige huizen, om precies te zijn: twee in Manhattan; een in de
Hamptons aan de oostkant van Long Island; een landgoed in Westchester,
New York; en een landgoed van $ 22 miljoen in de Bay Area van San
Francisco dat pas vorig jaar werd toegevoegd aan hun persoonlijke
levensstijlkeuzes.
Het landgoed in Westchester kan de kanarie in de kolenmijn zijn voor hoe
deze beursgang uiteindelijk zal uitpakken. Adam en Rebekah Neumann
betaalden in 2016 $ 15 miljoen voor het landgoed van 60 hectare in Pound
Ridge (Westchester), New York, compleet met een stenen herenhuis met 18
kamers, een oprijlaan, stallen, tennisbanen en tuinen. Volgens
Zillow is dat eigendom nu
slechts $ 7,6 miljoen waard.
Realtor.com
stelt de
waarde op $ 5,4 miljoen, terwijl
Trulia denkt dat het in
de buurt van $ 8 miljoen ligt. Als we het gemiddelde nemen, zou dat het
verlies op ongeveer 53% brengen. Als beleggers in WeWork hopen de
Neumann's vaardigheid om ondergewaardeerd commercieel onroerend goed op
te pikken en productief te maken, te verzilveren, dan kan dit een zeer
noodzakelijk waarschuwend verhaal zijn.
Hoe kon het gebeuren dat de Neumanns waarschijnlijk in de fout zijn
gegaan met de aankoop van Westchester?
De elegante brochure die het pand op de markt bracht, benadrukte de
stamboomgeschiedenis en de snobistische aantrekkingskracht van het
landgoed. Maar blader door de brochurepagina's en je ziet een herenhuis,
gebouwd tussen 1927 en 1929, dat dringend een nieuw dak en een grote
renovatie nodig heeft. Dan is er deze opmerkelijke "missing link": de
brochure geeft aan dat het huis 6 volledige badkamers en 2 gedeeltelijke
baden heeft. Maar niet één van de 8 badkamers is afgebeeld. De keuken is
ook niet afgebeeld - een kritische overweging voor elke huiskoper. Het
ontbreken van foto's van badkamers en keuken suggereert dat deze niet
fotowaardig zijn en waarschijnlijk opnieuw opgebouwd moeten worden. Dit
is waarschijnlijk waarom de $ 15 miljoen die de Neumanns hebben betaald
in drie jaar met de helft is gedevalueerd.
Het gebrekkige denkproces dat gepaard ging met de aankoop van het
landgoed heeft een logisch gevolg in het bedrijfsmodel van WeWork. Het
bedrijf heeft $ 47 miljard aan commerciële huurcontracten op lange
termijn, terwijl het merendeel van de huurders huurcontracten op korte
termijn houdt en die huurders bestaan in belangrijke mate uit
freelancers en startups.... die in de komende recessie over de kop
kunnen gaan of die uit financieel oogpunt het nodig kunnen vinden om
vanuit huis te werken.
En ten slotte is er dit interessante stukje uit het prospectus. De “We”-mensen
kunnen de “kleine” mensen flink op kosten jagen. Unite HERE is een grote
vakbond waarvan de leden werken in lagelonenindustrieën zoals hotels,
restaurants, wasserettes en winkels. Deze vakbondsleden hebben misschien
wel het geluk om één huis te bezitten, maar toch zeker geen vijf.
JPMorgan is de beleggingsadviseur voor een van Unite HERE's
pensioenfondsen en heeft WeWork-aandelen in het fonds geplaatst.
Nòg meer Dickensiaans dan dit kan het niet worden.
