Blik op de Amerikaanse huizenmarkt en de
fossielebrandstoffenindustrie
Dit artikel gaat hoofdzakelijk over de hypothekenmarkt in de VS en
bestaat uit twee zaken: allereerst een deel over hoe Amerikaanse
grootbanken hun kapitaal opkrikken door slechte hypotheken sowieso te
blijven verstrekken, en het tweede deel gaat over de problemen die de
doorsnee Amerikaan heeft bij het aanvragen van een eerste hypotheek.
De New York Fed, lange tijd de ultieme geheimhouder van de grootste
banken op Wall Street die ze
sinds de financiële crisis van 2008
keer op keer redt, heeft plotseling besloten om open kaart te spelen
over een grote bedreiging voor het kapitaal bij deze en andere banken.
Wat je ook van de VS vindt: men
publiceert er wel een 'overdaad' aan
gegevens waardoor je, als je maar diep
genoeg graaft, interessante feiten naar
boven haalt. Zo heeft de New York Fed voor opschudding gezorgd in de machtscentra van
de bankwereld door
een rapport te publiceren
waarin wordt gedocumenteerd hoe banken hun kapitaal hebben opgekrikt....
door hun leningen voor commercieel vastgoed (commercial real estate -
CRE) onder water te 'verstrekken en te doen alsof'.
Het nieuwe artikel is geschreven door Matteo Crosignani, financieel
onderzoeksadviseur bij de New York Fed, en Saketh Prazad, een
voormalig onderzoeksanalist bij de New York Fed die nu
doctoraalstudent is in het programma Bedrijfseconomie aan de Harvard
Business School.
Op pagina twee van het rapport komen de auteurs meteen tot de kern van
de zaak:
“In dit artikel documenteren we, met behulp van gedetailleerde
toezichtgegevens, dat banken hun noodlijdende CRE-hypotheken in de
periode na de pandemie hebben 'verlengd en voorgewend' om de erkenning
van verliezen uit te stellen. Banken met een zwakkere marktwaarde van
het kapitaal - grotendeels als gevolg van verliezen in hun
effectenportefeuille sinds het eerste kwartaal van 2022 - hebben de
looptijd van hun vervallende CRE-hypotheken verlengd en deden alsof
dergelijke kredietverstrekking niet zo noodlijdend was, om te
voorkómen dat hun kapitaal verder zou worden uitgeput. Het
resulterende beperkte aantal wanbetalingen van leningen belemmerde de
herverdeling van kapitaal, waardoor de verstrekking van zowel
CRE-hypotheken als leningen aan bedrijven werd verdrongen. De door
banken verleende looptijdverlengingen voedden ook het volume van
CRE-hypotheken die op korte termijn zouden aflopen - een 'maturity
wall' met het bijbehorende risico van grote verliezen die in een korte
periode zouden materialiseren.”
Eén van de engste mogelijke uitkomsten waar de auteurs naar verwijzen
is hun zogenaamde “maturity wall” wanneer de schuldenbommen opeisbaar
worden en de verliezen zich plotseling opstapelen. De auteurs
schrijven het volgende:
“…we documenteren dat de extend-and-pretend-strategie van banken heeft
geleid tot een steeds groter wordende 'maturity wall', namelijk een
snel toenemend volume aan CRE-leningen die op korte termijn aflopen.
Vanaf het vierde kwartaal van 2023 vertegenwoordigen CRE-hypotheken
die binnen drie jaar aflopen 27% van het op de marktwaarde
gewaardeerde kapitaal van de bank, een stijging van 11 procentpunten
ten opzichte van het vierde kwartaa van 2020, en CRE-hypotheken die
binnen vijf jaar aflopen vertegenwoordigen 40% van het op de
marktwaarde gewaardeerde kapitaal van de bank. We tonen aan (a) dat
zwak gekapitaliseerde banken deze expansie aanjagen, in
overeenstemming met hun extend-and-pretend-gedrag, en (b) dat de
maturity wall een aanzienlijke 16% vertegenwoordigt van de totale
CRE-schuld die door de bankensector wordt aangehouden vanaf het vierde
kwartaal van 2023.
“Samengevat benadrukken onze resultaten de kosten van het
'extend-and-pretend'-gedrag van banken. Op korte termijn kan de
resulterende verkeerde toewijzing van krediet de herverdeling van
kapitaal vertragen die nodig is om de overgang van vastgoedmarkten
naar het post-pandemische evenwicht te ondersteunen, bijvoorbeeld door
de omzetting van kantoorruimte in wooneenheden en recreatieruimtes in
grote stedelijke gebieden te ondersteunen. Op middellange termijn
stelt de vertraagde erkenning van verliezen banken (en alle andere
houders van CRE-schulden) bloot aan plotselinge grote verliezen die
kunnen worden verergerd door de dynamiek van uitverkoop en congestie
bij faillissementsrechtbanken.”
De auteurs verwijzen naar dit ‘verleng-en-doe-alsof’-gedrag als een
andere ‘manifestatie van zombie-leningen, namelijk het verstrekken van
gesubsidieerde kredieten aan hulpbehoevende kredietnemers.’
De uitdrukking "zombie lending" deed ons denken aan een scène uit de
film The Big Short, gebaseerd op het gelijknamige boek van Michael
Lewis over de financiële crisis van 2008. Dit is de scène waarin
acteur Steve Carell, die het personage Mark Baum speelt, in het
publiek zit bij het American Securitization Forum en de spreker op het
podium onderbreekt die net heeft gezegd dat hij verwacht dat de
subprime verliezen "tot 5 procent beperkt zullen blijven." Baum staat
op en vraagt luidruchtig: "Zou u zeggen dat het een mogelijkheid of
een waarschijnlijkheid is dat de subprime verliezen stoppen bij 5
procent?" De spreker zegt: "Ik zou zeggen dat het inderdaad een zeer
sterke waarschijnlijkheid is." Baum gaat weer zitten in zijn stoel in
het publiek, maar begint dan met zijn arm in de lucht te zwaaien en
vormt een nul met zijn vingers. Baum roept dan: "Nul! Nul! Er is een
kans van nul procent dat uw subprime verliezen stoppen bij 5 procent."
(U kunt de scène bekijken in de video hieronder.)
Het personage in de film, Mark Baum, was gebaseerd op een echt Wall
Street-individu, Steve Eisman. In verband hiermee schreven wij
destijds over de arrogantie van de Federal Reserve een artikel.
De auteurs van deze extend-and-pretend-studie, Crosignani en Prazad,
doen in feite wat het Baum-personage in die scène uit The Big Short
deed. Ze schreeuwen in een openbaar forum dat dit banktijdperk van
extend-and-pretend waarschijnlijk niet goed zal aflopen.
Het is ook van cruciaal belang om te onthouden dat een belangrijke
reden dat de beursgenoteerde grootste banken (waarvan sommige CEO's $
25 miljoen tot meer dan $ 30 miljoen per jaar aan compensatie
verdienen) niet goed willen reserveren voor potentiële verliezen, is
dat het de kwartaalwinsten verlaagt, wat hun aandelenbeloningen en hun
pad naar het worden van een miljardair zoals Sandy Weill en Jamie
Dimon zou kunnen verminderen. Goede kwartaalwinsten bieden ook een
steun onder de aandelenkoers, zodat de jongens op de beursvloer hun
aandelenoptietoekenningen met een dikke winst kunnen verzilveren.
Precies een week geleden publiceerde de Amerikaanse National
Association of Realtors hun jaarlijkse Profile of Home Buyers and Sellers.
Daaruit bleek dat Amerikanen tegen de tijd dat ze genoeg geld hebben
gespaard voor een aanbetaling om hun eerste huis in Amerika te kopen,
bijna de middelbare leeftijd zullen hebben bereikt.
De studie registreerde de mediane leeftijd van kopers van hun eerste
huis als de oudste in de geschiedenis van de studie, namelijk 38 jaar.
(In de jaren '80 waren kopers van hun eerste huis in de 20). Terwijl
de leeftijd van kopers van hun eerste huis een recordhoogte bereikte,
bereikte het percentage kopers van hun eerste huis een
recorddieptepunt – slechts 24% van de markt in de laatste enquête. Dat
is het laagste percentage kopers van hun eerste huis sinds de National
Association of Realtors in 1981 met de enquête begon.
Het onderzoek deed ons denken aan een reeks artikelen die we eerder
schreven over de benarde situatie van studenten aan hogescholen en
universiteiten die schuldslaven waren geworden van de hoge rente op
studieleningen van de grootste banken op Wall Street en een sombere
toekomst voor zich zagen wat betreft het kunnen kopen van een huis of
het krijgen van kinderen. In die reeks artikelen citeerden we een
klacht die was ingediend bij het Consumer Financial Protection Bureau
(CFPB) door Allison L. uit Rego Park, Florida, die het volgende had
geschreven over haar leningen bij Citigroup's Citibank:
“Ik heb de afgelopen 4 jaar meer dan $ 110-125.000 verdiend met
overwerk als verpleegkundige. Mijn basisloon is $ 59.000. Ik kan dit
tempo niet langer volhouden. Ik heb geen huis en het lijkt erop dat ik
dat nooit zal krijgen. Ik heb de afgelopen 13 jaar mijn creditcard- en
studieschuld op tijd afbetaald. Ik heb $ 50.000 aan mijn
studieschulden betaald, waarvan $ 25.000 aan rente. Ik zal
uiteindelijk minstens het dubbele van mijn studieschuld betalen tegen
de tijd dat het afgelopen is. Dit was me niet duidelijk toen ik het
geld aanvankelijk leende. Nu zijn mijn creditcardrentes te hoog om
mijn eten en benzine te kunnen betalen. Ik overweeg om faillissement
aan te vragen, maar mijn 'studieschuld' kan natuurlijk niet worden
kwijtgescholden.”
Wat Allison niet wist over moedermaatschappij Citigroup was dat
terwijl zij de reuzenbank hoge rentes betaalde over haar
studieleningen, de bank in het geheim van de ondergang werd gered met
een cumulatieve lening van 2,5 biljoen (!) dollar van de New York Fed
vanwege het roekeloze wanbeheer van de bank. Veel van de leningen
werden verstrekt tegen een rente van 0,5% of minder.
Voor de 38-jarigen die eindelijk een eigen huis kunnen kopen, geldt
dat ze zich steeds meer zorgen moeten maken over het feit dat hun huis
door een woeste rivier kan worden weggespoeld als gevolg van een
plotselinge overstroming. De regenval in bepaalde gebieden is namelijk
zestig centimeter hoog en valt op één dag. Dit is het gevolg van onder
andere klimatologische veranderingen en de hypocrisie van de VS op het
gebied van fossiele brandstoffen.
Op Bloomberg News lazen we
een artikel van Kevin Crowley
waarin hij het volgende schrijft:
- “Vandaag de dag produceert de VS meer olie dan enig ander land in de
geschiedenis. Verdere verhogingen van de Amerikaanse productie zijn
gepland voor volgend jaar en daarna, ongeacht wie de
presidentsverkiezingen wint….”
- “De VS produceert nu bijna 50% meer olie per dag dan Saoedi-Arabië….”
- “…de VS is onlangs de grootste exporteur van vloeibaar aardgas ter
wereld geworden, waarmee ze Australië en Qatar voorbijstreefden nadat
ze de markt thuis overspoelden. Amerikaanse gasmanagers speuren de
wereld af naar nieuwe markten, waardoor kopers voor de komende
decennia vastzitten aan fossiele brandstoffen.”
Hoe zijn de Verenigde Staten van Amerika, met 435 'gekozen'
afgevaardigden in het Huis en 100 'gekozen' senatoren in de
Amerikaanse Senaat, een slaaf geworden van de
fossielebrandstoffenindustrie? We hebben het in 2022 als volgt
uitgelegd:
“Stelt u zich een land voor dat een privaat
fossielbrandstoffenconglomeraat (of zijn miljardair-baas, Charles
Koch, de 17e rijkste persoon ter wereld volgens Forbes) toestaat om
weg te komen met het volgende:
- Twee keer per jaar in het geheim vergaderen met grote politieke
donoren om een gecoördineerde strategie te bedenken om de door hen
gekozen mensen in een openbaar ambt te krijgen;
- het ontmoeten in zijn privéclub met een zittende rechter van het
Hooggerechtshof, die vervolgens uitspraak zal doen over belangrijke
wetgeving die in het belang van hem is;
- het financieren van een organisatie die vervolgens geld doorsluist
naar de vrouw van de rechter van het Hooggerechtshof ;
- het aan- en onderhouden van een zeer geavanceerde database voor
kiezersregistratie, het uitvoeren van data mining en zorgen voor een
campagne om mensen naar de stembus te krijgen, genaamd i360, om het
Congres te vullen met mensen die een anti-reguleringsagenda nastreven;
- het installeren van tientallen juristen en medewerkers op de hoogste
posten van de federale overheid;
- het runnen van een uitgestrekte, ondoorzichtige handelsactiviteit
die potentieel de prijzen van de fossiele brandstofproducten die het
via de termijnmarkt verkoopt, zou kunnen verhogen;
- het exploiteren van grote fabrieken in Rusland, het negéren van
sancties totdat de publieke opinie het dwingt te zeggen dat het op
zoek gaat naar een exitstrategie (maar niet doet);
- het financieren van een uitgebreid netwerk van door
belastingbetalers gesubsidieerde frontgroepen die klimaatverandering
hoe dan ook ontkennen en haat aanwakkeren;
- het geven van financiering aan groepen die betrokken zijn bij het
sturen van een menigte die op de bekende 6 januari de regeringszetel
van hun eigen land dreigde aan te vallen;
- het financieren van groepen die schimmig geld en propaganda
gebruiken om levenslang zittende rechters in het Amerikaanse
Hooggerechtshof te krijgen en om wetgeving te promoten die gunstig is
voor het fossiele brandstoffenconglomeraat.”
Zo werkt het dus in de VS en leidt het tot de toekomst die voor het
nageslacht is uitgestippeld. Zou het binnen de Europese Unie anders
gaan?
[Alle links, bronnen, documenten en meer informatie uitsluitend voor abonnee's]
[Alle links, bronnen, documenten en meer informatie uitsluitend voor abonnee's]