De Amerikaanse huizenmarkt
Een overzicht van de huizenmarkt in de VS. De laatste stuiptrekking van de (economische) fouten van Biden/Harris!
Nadat de verkopen van bestaande woningen in de VS in oktober onverwachts stegen,
verwachtten analisten dat de verkoop van nieuwe woningen zou vertragen
na hun recente opleving (-1,8% op maandbasis). Ze hadden gelijk...
maar de omvang is verbijsterend!
De verkoop van nieuwe huizen daalde in oktober op maandbasis namelijk met 17,3%. Dat is
de grootste daling op maandbasis sinds juli 2013.
Die maandelijkse duikeling zorgde ervoor dat de verkopen met 9,4% op jaarbasis
daalden tot 610.000 (seizoensgecorrigeerd jaarpercentage, Seasonally
Adjusted Annual Rate, kortweg SAAR) – het laagste niveau sinds november 2022.
Natuurlijk zijn alle revisies lager…
De orkanen Helene en Milton, die over delen van het zuidoosten raasden,
zorgden voor vertragingen in de verkoop in de grootste woningregio van
de VS en voor een algehele daling van de verkoop.
De verkoop in het zuiden daalde bijvoorbeeld met 28% tot 339.000, het laagste tempo
sinds april 2020. Ook in het westen van de VS daalde de verkoop, maar in het
noordoosten en het middenwesten steeg die juist.
Verder merken we op dat de gemiddelde verkoopprijs van een nieuw
huis in de VS in oktober steeg naar $ 437.300, het hoogste bedrag in 14 maanden.
Betekent dit dat de cijfers van november een enorme stijging in de
verkoop van nieuwe huizen zullen laten zien? Zelfs terwijl de
tarieven aanzienlijk zijn gestegen? We zijn benieuwd!
Wat die huizenprijzen betreft; de S&P Dow Jones Indices (S&P DJI) heeft
deze week de
resultaten van september 2024 voor de
S&P CoreLogic Case-Shiller
Indices gepubliceerd. De belangrijkste maatstaf voor Amerikaanse
huizenprijzen noteerde een jaarlijkse winst van 3,9% in september 2024, een lichte vertraging ten opzichte van de voorgaande jaarlijkse
winsten in 2024.
De S&P CoreLogic Case-Shiller US National Home Price NSA Index, die
alle negen Amerikaanse censusdivisies omvat, rapporteerde een
jaarlijks rendement van 3,9% voor september, een daling ten opzichte
van een jaarlijkse winst van 4,3% in de voorgaande maand.
De
10-City
Composite zag een jaarlijkse stijging van 5,2%, een daling ten
opzichte van een jaarlijkse stijging van 6,0% in de voorgaande maand.
De
20-City Composite boekte een jaar-op-jaar stijging van 4,6%, een
daling ten opzichte van een stijging van 5,2% in de voorgaande maand.
New York rapporteerde opnieuw de hoogste jaarlijkse winst van de 20
steden met een stijging van 7,5% in september, gevolgd door Cleveland
en Chicago met jaarlijkse stijgingen van respectievelijk 7,1% en 6,9%.
Denver boekte de kleinste jaar-op-jaar groei met 0,2%.
De tabel hieronder vat de resultaten voor september 2024 samen.
Cleveland en New York behalen de hoogste 7% op jaarbasis.
Het bestedingspatroon van de Amerikanen hangt natuurlijk nauw samen
met de hoogte van de inflatie/
Volgens het laatste Sentiment-onderzoek van de universiteit van
Michigan is de inflatie op de
langere termijn gestegen naar het hoogste niveau sinds juni 2008, terwijl de verwachtingen voor de inflatie op de korte termijn zijn
gedaald tot de laagste niveaus in vier jaar.
Het sentiment op de huizenmarkt (de voorwaarden voor het kopen van
woningen) blijft laag onder Biden/Harris'
“regering van (economische) fouten.”
We kunnen al met al concluderen dat de Amerikaanse huizenmarkt in verval
is.
Er werd verwacht dat de verkoop van bestaande woningen in oktober
licht zou herstellen (+2,9% op maandbasis) nadat ze de afgelopen 7 maanden 6
keer waren gedaald tot het laagste niveau sinds 2010, en dat gebeurde
ook. De verkoop steeg met een beter dan verwachte 3,4% op maandbasis, maar dankzij een
neerwaartse herziening voor september van -1,0% naar -1,3% (ook op
maandbasis). Wat
het meest schokkend is aan de verschuiving is dat het de
verandering op jaarbasis voor de verkoop van bestaande woningen voor het eerst
sinds juli 2021 positief heeft gemaakt (+2,9%)…
…maar in context stelt die verschuiving naar 3,96 miljoen verkochte
huizen in SAAR niets voor…
Door de hoge leenkosten in de VS is er een tekort aan bestaande huizen op de
markt. Hierdoor schrikken veel potentiële huizenverkopers ervan af om
hun woning te koop aan te bieden en moeten ze afscheid nemen van hun
huidige, lage financieringskosten.
"Extra werkgelegenheid en aanhoudende economische groei lijken
verzekerd, wat resulteert in een groeiende vraag naar woningen", aldus
Lawrence Yun, hoofdeconoom van de National Association of Realtors (NAR), in een voorbereide verklaring:
“Hoewel de hypotheekrente hoog blijft, wordt verwacht dat deze zich
zal stabiliseren.”
Vorige maand steeg het aantal beschikbare woningen met 0,7% tot 1,37
miljoen. Daarmee blijft de trend stijgen, maar ligt het nog steeds ver
onder het niveau van vóór de pandemie.
Ondanks de zwakte in de verkoop, houdt de krappe voorraad de prijzen
hoog, wat resulteert in één van de minst betaalbare huizenmarkten ooit.
De mediane verkoopprijs steeg vorige maand met 4% ten opzichte van een
jaar eerder tot $407.200, de hoogste stand ooit voor een oktobermaand, zo blijkt
uit de NAR-cijfers.
Het aantal getekende contracten steeg in alle vier de regio's van de
VS, met een stijging van 6,7% in het Middenwesten als koploper.
De verkoop van eengezinswoningen steeg in oktober met 3,5%; de aankoop
van appartementen en coöperaties steeg met 2,7%.
En, hoewel dat allemaal erg spannend is – een sprankje groei
ten opzichte van de bijna recorddieptepunten – staat de fecale materie
op het punt het roterende verkoelende object te raken, aangezien de stijgende
hypotheekrentes een dreigende impact hebben…
In oktober stond 59% van de verkochte huizen minder dan een maand op
de markt, vergeleken met 57% in september, en 19% werd verkocht boven
de vraagprijs. Woningen bleven gemiddeld 29 dagen op de markt,
vergeleken met 28 dagen in de voorgaande maand. Eerste kopers waren
goed voor 27% van de aankopen, nog steeds historisch laag.
En dan nog even de hypothekenmarkt, essentieel voor de woningmarkt.
Wat die woningmarkt betreft is de regering van Biden/Harris al geruime
tijd aan het afbouwen. Aan de
hypotheekkant is de hypotheekmarkt al verdwenen onder Biden/Harris,
waar hypotheekaanvragen met maar liefst 60% zijn gedaald.
Het aantal hypotheekaanvragen steeg met 1,7 procent ten opzichte van
een week eerder, zo blijkt uit gegevens uit de
Weekly Mortgage
Applications Survey van de Mortgage Bankers Association (MBA) - voor de
week die eindigde op 15 november 2024.
De
Market Composite Index, een maatstaf voor het volume van
hypotheekaanvragen, steeg met 1,7 procent op seizoensgecorrigeerde
basis ten opzichte van een week eerder. Op ongecorrigeerde basis
daalde de index met 1 procent vergeleken met de vorige week. De
seizoensgecorrigeerde
Purchase Index steeg met 2 procent ten opzichte
van een week eerder. De ongecorrigeerde Purchase Index daalde met 3
procent vergeleken met de vorige week en was 1 procent lager dan
dezelfde week een jaar geleden . En zoals gezegd 60% lager onder Biden/Harris.
De herfinancieringsindex steeg met 2 procent ten opzichte van de
voorgaande week en lag 43 procent hoger dan dezelfde week een jaar
geleden.
Vertragende economie, stijgende rentes, te dure huizen. Geen goed
signalen voor een hypotheekmarkt.
Tot slot: terwijl Biden/Harris goedkeurt dat Oekraïne Amerikaanse raketten afvuurt
naar
Rusland en daarmee een nucleaire oorlog riskeert, zien we een
vertraging in de Amerikaanse economie. Deze keer gaat het om eerste
woningen (housing starts) en vergunningen.
De Amerikaanse woningstarts en bouwvergunningen stelden in oktober
teleur, waarbij de eerste daalde met 3,1% op maandbasis (-1,5% werd
verwacht) en de tweede met
-0,6% op maandbasis (+0,7% verwacht). Dit is de tweede maand op rij met
dalingen voor beide maatstaven van woningactiviteit.
Daarmee daalden de SAAR-totalen naar het laagste niveau van vier
maanden, net boven het niveau van de COVID-lockdown…
Als we onder de motorkap kijken zien we een erg gemengd beeld met een stijgende vraag naar
vergunningen voor eengezinswoningen en een daling van vergunningen
voor meergezinswoningen. Het aantal starts voor eengezinswoningen
daalde, terwijl het aantal starts voor meergezinswoningen steeg…
Nu de verwachtingen voor renteverlagingen zijn gedaald, lijken ook de
acties van huizenbouwers te zijn afgenomen...
Maar de 'hoop' van huizenbouwers blijft groot...
Nu Trump weer aan de macht komt is het de vraag hoe graag Powell en zijn
kornuitten
de rente weer gaan verlagen.
Het Urban Institute, een extreemlinkse denktank in de VS, heeft zojuist een
paper gepubliceerd van Michael Stegman, Ted Tozer en Richard Green met
de titel “
Zero–Down Payment FHA Mortgages Would Be a Cost-Effective
Way to Expand First-Time Homeownership.”
Het probleem met het artikel van Stegman en de zijnen is dat het de Federal
Reserve en de federale uitgaven negeert. Na de financiële crisis van
2008, toen de huizenprijzen daalden (vooral in bubbelstaten als
Arizona, Nevada en Florida), voerden Bernanke en Yellen een beleid
van nulrente in, wat resulteerde in stijgende huizenprijzen.
Vervolgens verlaagde Powell de rentetarieven naar bijna nul na de
uitbraak van Covid en het krankzinnige niveau van federale uitgaven
dat daarop volgde hielp de huizenprijzen naar gevaarlijke
bubbelniveaus op te drijven. Het maakt de aankoop voor een eerste huis
(net als in ons land) bijna onmogelijk.
Dus, net als in de jaren 2000 zal het nastreven van huiseigendom
leiden tot beleidsvoorstellen. Als er niets anders is, zal het
voorstel van Stegman c.s. leiden tot méér inflatie in huizenprijzen
en de bodem vormen voor een huizenbubbel die epische proporties
aanneemt.
Blijkbaar zijn Stegman c.s. wéér voor de gek gehouden. Of het kan ze
gewoon niks schelen.
Een econoom bij Freddie Mac schreef een paper waarin hij stelde dat
kredietscores geen voorspellingen doen over wanbetalingen op
hypotheken. LOL!
Afsluitend:
De bruisende economie van Amerika zal
binnenkort een nieuwe mijlpaal bereiken:
de grens van $ 50 biljoen met betrekking
tot de marktwaarde van door de eigenaar
bewoonde woningen. Op dit moment staat
dit cijfer op pak 'm beet $ 46 biljoen
(Q1 2024), wat bijna 2x het niveau is
van $ 24 biljoen in Q4 2006 vóór de
crisis . Het is ook 8x het niveau toen
Greenspan het roer overnam bij de
Federal Reserve ($ 5,6 biljoen) na Q2
1987 en maar liefst 51x de waarde van $
900 miljard van alle door de eigenaar
bewoonde woningen toen Tricky Dick Nixon
in augustus 1971 zijn vernietigende werk
deed in Camp David.
Het spreekt voor zich dat noch de
huishoudinkomens, noch de algehele
Amerikaanse economie ook maar in de
buurt van die omvang zijn gegroeid. Zo
is het nominale bbp met 24X gestegen, of
minder dan de helft van de stijging in
huizenprijzen sinds Q2 1971. Als gevolg
hiervan is de waarde van door eigenaren
bewoonde woningen ten opzichte van het
bbp de afgelopen 50 jaar gestaag
gestegen.
Dit is het punt. De Amerikaanse economie
was ronduit gezond in 1971. Gedurende de
18 jaar tussen 1953 en 1971 steeg het
reële mediane gezinsinkomen van $ 38.400
naar $ 62.700, ofwel met een robuuste
2,8% per jaar. Dus het feit dat
residentiële huisvesting op dat moment
slechts 79% van het bbp
vertegenwoordigde, was geen indicatie
van een ernstig tekort of structurele
storing in de Amerikaanse economie.
Als we zien dat het reële mediane
Amerikaanse gezinsinkomen in de meest
recente periode van 18 jaar met slechts
0,8% per jaar steeg, of met slechts 29%
van het percentage van 1953-1971, dan is
het niet moeilijk te concluderen dat het
verstandig was geweest om het zo te
laten. Niet alleen floreerde de economie
van de VS enorm, maar dat werd ook
bereikt met eerlijke rentetarieven
dankzij het beleid van de Federal
Reserve dat werd beperkt door de Bretton
Woods-goudwisselstandaard en ook door de
filosofie van gezond geld. Vandaag de
dag zijn het gewetenloze graaiers die
het beleid bepalen......
[Alle links, bronnen, documenten en meer informatie uitsluitend voor abonnee's]
[28 november 2024]
Afdrukken
Doorsturen
